近期，市政协课题组对我市房屋拆迁安置工作进行了专题调研，先后召开城建指挥部、国土局、财政局、行政审批局、开发区、高新区、三厂工业园区等单位负责人座谈会，走访拆迁安置户代表，赴海安、启东、仪征、高邮等地学习拆迁安置工作经验，现将有关情况汇总如下：

   近年来，我市拆迁安置工作在市委、市政府的领导和全体拆迁安置人员的共同努力下，攻坚克难，取得显著成绩。据统计，2011年来城区范围内共计完成拆迁约200万平方米，建设安置房约260万平方米，为提升我市城市形象、加快经济发展、改善居民居住环境作出了重要贡献。

   但是，与城市建设快速推进和拆迁户早日安居的需求，以及与周边县市区相比，我市拆迁安置工作还存在不少问题需要研究解决。

    一、主要问题及原因分析

    1．拆迁安置政策亟待调整完善

   2006年，我市出台《市政府关于印发〈海门市城市房屋拆迁补偿安置实施细则〉的通知》（海政发〔2006〕65号），实行“低进低出”的拆迁安置政策。当时，该政策与市场完全

接轨。但近年来，房价快速上涨，而补偿标准由于安置滞后未能及时调整，补偿与市场严重脱节，政府为此不得不出台了价格、面积等多方面的暗补和奖励措施，造成产权安置条件明显优于货币安置。因此，拆迁户普遍选择产权安置，货币安置则完全没有市场，货币安置率不足2%。其结果，一方面大量拆迁户长期在外苦苦等待安置，另一方面已经建好的安置房入住率不足50%（很多拆迁户都拥有两套以上安置房，甚至遗产房都要产权安置）。据测算，入住率如果达到80%，已经建好的安置房足以安置所有拆迁户。另外，受阻于这一政策体系，也难以完成上级为去库存而要求完成的50%的货币安置硬性指标。现在，我市拆迁安置政策转型调整面临资金压力、前后政策衔接等诸多现实难题。

    2．安置房建设进度明显滞后

    目前，城区范围内拖欠已签约拆迁户近6000套安置房，其中约3000套在建，3000套尚未启动，春江花苑等地块拆迁户在外过渡时间已经超过6年，最长的达到8年左右。三厂青龙化工园区安置房缺口在50%左右。因为镇区及周边安置房源较少，拆迁户临时过渡用房也非常紧张。安置房建设滞后已成为我市拆迁工作的最大制约因素。海安、高邮、启东等周边地区已经基本实现现房安置，这方面我市差距明显。究其原因主要有：

    一是土地瓶颈制约。这是影响安置房建设的最核心制约因素。一方面，因全市土地指标紧张，安置房建设急需的农用地转用指标得不到优先保障，一些已经规划的安置房小区因为没有土地指标或者土地利用规划调整未到位等原因迟迟无法开建。如三厂青龙化工园区的拆迁工作2013年已经全面启动，目前近220亩的安置房土地指标尚未落实。另一方面，安置地块清拆困难，有地不能推向市场，造成土地搁置，影响了安置房的建设进度。究其主要原因，一是少数拆迁户的漫天要价。二是部分小微企业因为不符合入驻工业园区的条件无法异地安置。三是强制拆迁不能有效实施。

    二是资金瓶颈制约。目前，城区安置房建设资金，市级财政仅支付了拆迁补偿款和建设单位的土地摘牌资金，两项合计约占安置房建设成本的30%，其余70%的建设资金由五大安置房建设公司（地产、城发、沪海、五大洲、鸿业公司）自行垫付。五大公司通过借贷、BT等多种形式筹集资金，总体负债规模较大。为了提高担保能力，五大公司之间相互担保埋下资金链风险。由于政府与安置房建设公司之间未建立规范的委托代建合同，虽然几十个安置小区已经陆续交付使用，但全市没有一个安置房建设项目同市级财政进行竣工清算，从而导致安置房建设单位的负债越来越多，经营越来越困难。下阶段，随着国家金融政策的不断收紧，以及前期各种形式借款陆续进入还本期，安置房建设的后期资金压力将越来越大。

    3．部门联动合力尚未真正形成

    一是缺乏整体统筹计划。项目建设同拆迁、安置等工作缺乏整体考虑、超前规划和科学安排，拆迁安置计划的制订没有同城市建设规划、土地利用规划、供地计划、征收计划很好地衔接起来，影响建设进程，造成土地闲置、过渡费激增等一系列问题。最近配合文明城市创建列入计划拟进行绿化种植的闲置地块就有7处，面积约128.5万平方米，预计耗资2640万元。2015年城建指挥部支出拆迁过渡费2821万元，2016年迅速增加到4246万元。另外，安置房建设和安置环节存在脱节现象。在安置小区建设过程中，一般多建了20%左右的房子，这部分房子现在很多处于闲置状态。截止2017年4月，空置安置房数量已经达到3249套。

    二是管理体制不尽完善。近年来，我市拆迁工作是以工作组为主的拆迁模式，拆迁人员大多数从各单位抽调，由于工作任务繁重，压力巨大，相关工作和激励机制不健全，已经严重影响一线人员的积极性。城区范围内负责安置房建设的五大公司，隶属于不同的主管部门，各自为政，分散经营，且普遍存在管理班子不强、技术力量不足、人员配备不到位等问题。

    三是部门之间各自为政。如安置房竣工验收环节分三个阶段分别进行验收，时间长，效率低。一些已经建成的安置小区因为环评等原因无法通过竣工验收而不能交付使用。

    二、几点建议

   拆迁安置是事关发展和民生的重要工作。为更好地推进全市拆迁安置工作，实现城市发展与人民群众生活改善的双赢目标，建议重点做好以下几项工作：

    1．尽快调整完善拆迁安置补偿政策

政策是否合情合理合法，是拆迁安置工作能否顺利推进的关键因素。现行政策很多方面已经不合时宜，建议尽快予以修订完善。

    一要鼓励选择货币安置。尽快研究出台与市场接轨的货币安置补偿政策，并注意新老政策的衔接。仪征2016年开始推行鼓励货币安置的政策，由于政策合理、宣传到位，部分项目的货币安置率达到100%，这方面的经验值得学习借鉴。

    二要压减多套产权安置。对选择产权安置的拆迁户，按照“拆一还一”的原则，建议最多增加一套房安置，也可明确最高安置面积（启东不得超过应安置面积的140%，高邮不得超过230平方米）。对剩余面积和遗产房则一律实行货币安置。

    三要取消不合理的暗补奖励政策。如超过10平方米可以另增一套安置房等政策建议尽快予以取消。

    2．切实加快拆迁安置房建设进度

    安置工作是一项社会各界普遍关注的民心工程，切实保障拆迁户的切身利益，让动迁群众早日入住安居，是政府义不容辞的责任。

    一要明确安置房清欠计划及最长过渡时间。对于那些老弱病残的特殊家庭要优先予以安置，并实实在在帮助他们解决各种实际问题，真正让每一个拆迁户家庭分享到城市发展的红利，从而助推拆迁工作的顺利进行。

    二要加强用地和资金的保障。政府要将安置房建设工作摆上重要位置，真正做到用地指标提前安排，建设资金优先考虑，技术力量重点倾斜，确保安置房建设工作快速高效推进。特别是国土局要重点加强安置小区用地保障，将有限的土地指标优先满足安置房建设需求。安置房建设公司要拓宽筹资渠道，积极筹措资金，努力向上级争取利率低、还款周期长的棚户区改造优惠贷款，缓解日益严峻的建设资金压力。

    三要拓宽安置房源的渠道。在切实加快政府安置房建设速度的同时，要积极寻求市场手段，充分利用社会力量，增加安置房源。另外，还要盘活存量房源、加大标准厂房建设力度。

    3．科学编制拆迁安置工作计划

   城市建设是一个系统工程，前期准备时间也比较长。要超前谋划、科学编制拆迁安置计划。根据城市建设规划，统筹考虑项目建设需求，尽早落实安置地块、用地指标、建设资金和建设方案等。要力求成片拆迁，集中安置，搞好生活设施配套。

    4．抓紧完善拆迁安置管理体制

    一要强化市级层面的统筹推进。要健全工作机制。拆迁安置工作牵涉面广，任务重，难度大，城建指挥部撤销以后，协调解决拆迁安置过程中存在的各种难题，仅仅依靠征收办和安置房建设有限公司的力量是远远不够的。建议市级层面尽快成立由市主要领导任组长的拆迁安置工作领导小组，建立健全及时决策、工作协调、矛盾处置等工作机制，整合行政资源，集中全市力量，强力推动拆迁安置工作顺利有序、快速高效地进行。要加大推进力度。加大工程推进和地块清拆力度，对个别无理取闹的缠访、闹访者，相关部门应积极调查收集资料，依法申请强拆，杜绝跟风仿效，维护政府公信力。

    二要明确拆迁安置的工作责任。根据“谁主管谁受益谁负责”的原则，进一步理清并细化征收办和属地政府的工作职责。对拆迁一线的工作人员，建议将拆迁工作表现引入考核体系，作为提拔任用的重要参考，强化激励机制。同时，建立健全容错免责机制，努力创造敢于担当的干事创业氛围。

    三要健全部门之间的联动机制。要有效整合行政、司法等各种资源，努力形成一个全社会支持拆迁安置工作的良好氛围。要进一步梳理和简化安置房审批验收流程，落实负面清单管理，健全“快办快建”机制。在项目开工前，建议组织真正意义上的多部门联审，为安置房早日开工建设打下基础。在竣工验收环节，尽量利用大数据网络平台，真正实现建设单位一次性提供资料、职能部门内部科室联合验收目标。要加强培训教育，进一步提高工作效率和工作水平，防止后续补办手续和验收障碍的发生。